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TOD国内企业实践经验及模式分析

发布日期:2018-06-12 14:00:24   |   浏览次数:175   来源:张曦/特发地产公司

TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通为导向”的开发模式。随着城市轨道交通成为开发连接的主线,未来轨道交通能够带来价值提升的上盖物业蕴含着极大的投资机会。目前,国内已有多家房地产企业对TOD模式进行了实践并取得一定成果,本文将对相关先进企业的实践经验进行研究,并思考对特发的影响。

一、TOD国内企业实践经验及模式分析

(一)绿地集团

绿地于2014年开始部署大基建、大金融、大消费三大战略板块,重点布局地铁产业,以“地铁+物业”综合开发为核心模式,推动地铁项目带动地铁沿线房地产项目落地。目前,绿地现有的城市综合体系列中,绿地中心系列综合体与轨道交通联系较好。

成立地铁投资公司,与申通、上海建工等上下游优势产业资源展开战略合作,采取“项目投融资+设计施工总承包+物业综合开发+运营管理”的PPP模式合作建设,各合作方“风险共担、全程参与、权责清晰、分段平衡”,以发挥各自优势资源、降本增效。

绿地以房地产业务为基础,通过多种模式吸引地方政府进行合作,获取优惠的土地和政策支持。实现前期开发成本最小化、政府支持最大化。布局地铁产业,“地铁+物业”综合开发模式,整体投资大、周期较长,项目操作更为复杂,难度较高。

(二)凯德置地

凯德注重城市综合体的高价值与增值,兼顾生态、文化与智能。目前,拥有8座来福士综合体旗舰项目,同时开发运营大型城镇综合性项目及核心城市地铁上盖综合体,并参与旧城改造的综合治理。

龙之梦系列综合体属于TOD上盖物业,将城市轨道交通、商务办公、商业购物、酒店住宿、休闲娱乐等功能组织在一个建筑体量中或者一组建筑群内,形成高效统一的轨道交通商业综合体,带动地段商业繁荣。

凯德以地产开发+资本运作的模式进行综合体的开发体系较为成熟、先进,既解决了开发投资问题,又解决了投资收益与持有成本的问题。同时,在占据城市交通核心位置的商业开发项目中,通过正确引入TOD复合策略的概念,尽最大可能实现城市生活与交通的最佳联动。

二、国内轨交综合开发存在的问题

近些年,我国轨道建设不断发展,各地对于轨道交通空间的开发也在逐步推进,虽在站点空间开发上已积累了不少经验,但在车辆段(基地)开发上还属起步阶段。整体而言,国内对轨道交通空间的开发经验与香港及国外相比还有较大差距,并存在不少问题。

土地出让政策制约。香港“轨道+物业”的核心基础是政府协议出让土地给地铁公司。而在国内,地铁公司获得土地必须通过招拍挂程序,即使协议出让的土地范围也很小,这使得其操作空间被局限在招拍挂环节之后,难以在土地一级开发阶段,将地铁建设、物业开发和政府区域规划战略结合。

合作模式单一。国内地铁公司通常在拿地后采用与开发商合作开发的模式,成立合作性质的项目公司。开发商主导建设过程中的规划、施工和销售环节。建设完成后,双方分配产权或者分配销售收入。

专业规划能力不足。香港地铁公司非常重视公司规划能力的发展,在物业开发部门下专设了城市规划部门,主要承担站点周边大片土地的区域规划及具体项目规划的职能。通过区域开发规划,更好的承接政府战略,承担部分城市运营商的角色,获得政府的支持。通过项目规划,清晰的划分二级开发价值链中,规划设计与施工建设环节的价值。并以建设招标的方式实现对规划设计环节的利润占有。而国内地铁公司由于在地铁物业开发上,运作时间短、市场化经验不足,往往普遍缺乏规划能力,而且也没有清楚地认识到规划能力的价值,难以改变其在政府、开发商、地铁公司三者中的弱势被动地位。

三、TOD模式对特发地产发展方向的影响

目前,国内TOD项目的开发模式仍停留在较为单一的阶段,随着TOD模式的发挥成熟,未来很有可能走向政府主导、国企实施,城市更新结合PPP的方向。特发地产在“十三五”战略规划中,应当积极履行国有企业的政治、社会、经济责任,致力于成为“政府与经济社会发展所需的责任分担者、区域经济发展的深度参与者、政府购买公共服务的优质提供者”,致力成为TOD发展模式的参与者和领导者,在以下方面寻求突破:

开发模式突破:借助深圳轨道交通大发展的趋势,在深圳着力拓展以城市更新方式为主,整村统筹为辅的轨道交通枢纽和车辆段上盖物业开发。通过“市场化整备—政策化更新—市政化移交—利益化合作”方式,积极努力与龙岗、宝安等区政府,联合地铁集团实现“轨道交通+物业开发”新的模式,达到原集体经济有收益、村民有利益、政府有配套、开发商有利润的多赢局面。

区域化探索:从国内轨道交通发展趋势来看,国内二线甚至三线城市逐渐建设地铁、轻轨、云轨和有轨电车,这些轨道交通的建设都极大的提升了特发地产未来发展的空间,特发地产可积极为当地轨道交通集团提供战略合作及技术支持,并逐渐探索和发展一种可持续的开发合作模式,如PPP合作模式。

专业能力提升:在总结和摸索特发已开发和正在开发的轨道交通枢纽上盖或邻近房地产开发项目上,不断提升自身的规划设计、成本采购、工程管理等经营,主动在TOD模式下,摸索出涵盖规划、设计、成本、采购、施工等链条化的并适合未来发展需要多的项目开发模式。